开篇：合同纠纷中的核心价值
房屋买卖合同履行过程中，当买方因个人征信问题无法办理按揭贷款时，卖方能否以此为由主张解除合同？本案判决给出了明确答案：合同解除权的行使，必须以守约方自身全面履行合同义务为前提。 即使买方存在征信问题，若卖方未履行告知义务等附随义务，其解除合同的主张依然无法获得法院支持。本文将以（2019）桂0109民初1492号判决为样本，深度剖析这一争议焦点，为同类案件提供可操作的实务指引。
一、争议焦点：卖方未通知领证信息，能否认定买方先违约？
本案中，原告（卖方）主张被告（买方）因个人征信问题无法办理银行按揭贷款，构成根本性违约，请求解除合同。而被告辩称自己并未违约，且愿意一次性支付余款继续履行合同。
法院经审理后，将争议焦点归纳为：被告是否存在违约行为，房屋买卖合同是否应当予以解除。
关键事实梳理：
- 2018年1月26日，三方签订《房屋买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式支付余款56万元。
- 2019年2月11日，原告取得不动产权证书。
- 2019年5月21日，被告出具承诺书并支付解押款96888元。
- 2019年6月14日，原告换发新不动产权证书，但仅通知了中介，未通知被告本人。
- 2019年7月25日，原告以被告征信问题为由诉至法院，请求解除合同。
二、法院裁判观点：合同解除权须以自身守约为前提
《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
法院认为：
“原告在房屋买卖合同签订后，应当全面履行自己的义务；作为卖方，应当将所售房屋信息全面、完整的通知、告知被告，以使合同能圆满的进行，但原告在出卖涉案房屋过程中未通知被告其于2019年6月14日领取桂（2019）南宁市不动产权第0180918号不动产权证书这一信息。因原告没有履行告知义务，且之后原告起诉被告解除《房屋买卖合同》，被告并非《房屋买卖合同》的先违约一方。相反，原告未履行相关约定告知被告过户及付款，违反了合同义务。综上，原告关于被告违约的主张本院不予支持。”
三、实操启示：三步法判断合同解除权的正当行使
第一步：审视自身义务是否已履行完毕
合同解除权并非无条件的“退出按钮”。主张解除合同的一方，必须首先确保自身已依据合同约定履行全部义务，包括主给付义务（交付房屋、办理过户等）和附随义务（通知、协助、保密等）。若自身存在违约行为，则解除权行使的基础即告丧失。
具体做法： 逐项核对合同约定的己方义务清单，重点检查是否已完成所有通知义务、协助义务，并保留书面证据。
第二步：判断相对方是否构成“先违约”
“先违约”的认定是解除权成立的关键前提。法院在判断时，会综合考量合同履行的时间顺序、因果关系以及各方实际履行行为。若相对方的违约行为系因己方未履行告知义务所致，则不能认定相对方为先违约方。
具体做法： 梳理合同履行的完整时间线，标明各方在每一节点的行为及时间，分析违约行为与己方行为的因果关系。
第三步：综合考量合同目的是否确实无法实现
即使相对方存在履行困难，若其愿意通过其他方式（如一次性付款）继续履行合同，且已实际履行大部分义务（如支付首付款、解押款、占有使用房屋），则不宜轻易认定合同目的无法实现。
具体做法： 全面评估相对方的履行意愿和履行能力，避免仅因单一障碍（如征信问题）而忽视合同继续履行的可能性。
四、本案延伸思考：违约金与定金条款的适用边界
本案中，原告主张“定金50000元不予退还”。但法院因认定原告并非守约方，对此未予支持。这提示我们：
定金罚则的适用同样以对方违约为前提。 若主张方自身存在违约行为，或无法证明对方存在根本违约，则定金罚则无从谈起。
结语：诚实信用原则是合同履行的基石
合同纠纷的核心不仅是权利义务的文本对照，更是诚信原则的实践检验。解除权不是“单方退出卡”，而是建立在自身全面守约基础上的法定救济途径。 当卖方急于收回房屋以便高价转卖时，应当回望自身是否已尽到告知、协助的法定义务。
进一步行动建议
如果您正面临类似合同纠纷，建议：立即收集并整理合同履行全部过程的证据（书面通知、微信/短信记录、通话录音等）；对照合同条款逐一检视自身义务履行情况；在专业律师指导下综合评估解除合同的可行性及法律后果。
作者：陈干新，广西博美律师事务所 来源：裁判文书网，案号：（2019）桂0109民初1492号