合同纠纷中，物业公司常以“前期物业服务合同补充条款”为据单方提高物业费，但该行为对业主是否当然有效？本文结合（2017）桂01民再135号判决书，剖析争议焦点——物业公司未经业主同意、未经物价部门核准的涨价行为，不受法律保护。文章将给出三步审查法，助你识别违规收费、依法维权。
一、第一步：审查合同约定与物价审批，划定合法收费基准线
法院认定，物业公司的收费依据是《前期物业管理服务合同》及《前期物业管理协议书》。该合同明确约定：
“住宅房屋双生物业公司按建筑面积0.9元/㎡·月，经营性房屋双生物业公司按建筑面积1元/㎡·月向业主或物业使用人收取物业服务费。”
但经物价部门核准，实际明确有效的标准是：
“南价格（2003）38号和南价格（2006）6号文件明确规定……对小区住宅综合服务费可按0.50元/㎡﹒月收取。”
方法： 业主应首先调取《前期物业服务合同》原件、当地物价部门的批复文件，对比合同约定与核准标准。凡未取得物价部门核准或备案的收费项目，均属于单方涨价，可初步认定为违规。
二、第二步：审查补充协议效力，看清“合同相对性”这道墙
本案关键转折在于物业公司与开发商签订的《补充条款》：
“2004年3月1日双生物业公司与阳光嘉园房地产公司又签订《补充条款》……约定‘根据费用测量结果，物业管理费按连排单栋独户住宅计算为：0.9元/平方米·月。’”
但法院明确指出：
“该《补充条款》约定的收费标准未经物价部门核准，亦未经巫某或者是占南国花园商城专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，《补充条款》仅在合同相对人之间产生效力，对巫某无法律约束力。”
方法： 业主应查验物业公司所依据的“补充协议”是否具有三方合意。根据《民法典》第四百六十五条，合同仅对当事人具有法律约束力。开发商与物业公司签订的补充条款，不能当然约束业主，除非业主明确签署或事后追认。尤其当该补条明显加重业主负担时，业主可援引“合同相对性”拒绝适用。
三、第三步：运用法律明文规定，固定“擅自提高”的违法性
法院引用了最高法司法解释作为裁判依据：
“最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：‘物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。’”
同时，法院认定该涨价行为还违反了《物权法》第七十六条：
“双生物业公司未经南国花园商城小区专有部分占建筑总面积半数的业主且占总人数过半数的业主同意，单方提高物业服务收费标准……该行为违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定。”
方法： 当业主遭遇物业单方涨价时，可整理以下证据链：原合同约定、物价局批复、涨价通知、补充协议签订背景、业主大会决议情况。然后书面回函物业，援引上述法律和司法解释，明确表示拒绝支付超出部分。若物业起诉，以“违规收费”作为抗辩理由，请求法院驳回其超出部分的诉请。
结语：维护合同正义，走出“被涨价”困境
本案最终判决驳回物业公司上诉，维持再审判决，仅支持按核准标准收取物业服务费及利息，并驳回滞纳金请求。这提醒所有业主：面对物业费上涨，不能沉默接受。三步走——核对标准、审查补充协议、运用法律抗辩，是破解“单方涨价”的有效路径。同时，物业公司也应引以为戒，任何收费调整必须履行民主决策程序，否则将面临败诉风险。
如果你正经历类似物业服务合同纠纷，建议及时咨询专业律师，通过书面函证、投诉举报、诉讼等途径维护自身合法权益。
作者：陈干新，广西博美律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2017）桂01民再135号