合同纠纷核心启示：按揭失败不等于违约，买方选择权优先于卖方解约权
在商品房买卖合同中，因银行按揭贷款未获批准而引发的纠纷十分常见。购房者往往陷入两难：一方面担心被卖方认定违约、解除合同；另一方面又希望继续履行交易。本文以南宁市青秀区人民法院一份真实判决为蓝本，梳理当按揭贷款遭拒后，买方主动提出一次性付款时，卖方是否仍享有合同解除权这一争议焦点。判决书原文明确指出：“原告已在合同签订次日即申请了银行按揭，尽管相关资料未能提交完备，但却不属于双方约定的合同解除情形”——这一认定对广大购房者具有重要参考价值。
一、争议焦点：未办妥按揭是否当然触发解约条款？
本案中，原告周XX与被告南宁XXX房地产有限公司于2010年10月23日签订《南宁市商品房买卖合同》，约定以按揭方式支付余款583000元。合同签订后，原告积极支付首付款、缴纳契税，但因其存在不良征信记录，银行未批准贷款。被告随后发函解除合同，原告则回函要求一次性付清余款，但被告拒绝办理。双方对“按揭未获批准”是否构成被告有权解除合同的条件，产生根本分歧。
判决书查明：双方补充协议约定“买受人应在合同签订后十日内到出卖人指定的银行办理按揭手续，逾期未到指定银行办理的……超过五日的，出卖人有权解除合同”，以及“如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款”。被告主张原告未在十日内办妥按揭即违约，故解除合同；原告则认为约定仅针对“未去办理”，而非“未办妥”，且自己已及时申请，并愿意一次性付款，合同应予继续履行。
二、法院裁判逻辑：三步厘清合同解除权是否成立
第一步：核查是否满足合同约定的“解除事由”
法院首先对比双方约定与客观事实。判决书明确写道：
“惟有原告未在约定期限内到指定银行办理按揭手续，且逾期超过五日的，被告方有权解除合同。原告已在合同签订次日即申请了银行按揭，尽管相关资料未能提交完备，但却不属于双方约定的合同解除情形，且何为符合银行要求的全部资料，合同并未列明，而何时能办妥银行按揭，更不是原告可以单方决定的。”
这表明：合同约定的解约条件是“未到指定银行办理”，而原告已经前往办理并提交了申请。至于资料是否完备、银行审批是否通过，均不属该解约条款的射程范围。开发商不能任意扩张解释“办理”为“办妥”。
第二步：审查卖方是否履行通知义务
根据补充协议，若按揭申请未获通过，买受人有权另行选择一次性付款，而出卖人负有通知义务。法院认定：
“据双方约定，原告的贷款按揭如若未能获准，原告有权选择一次性付款，被告负有通知原告办理一次性付款手续的义务，现被告未提有证据证实其已履行该义务。”
被告未能举证已通知原告改办一次性付款，反而在银行退件前一日就发函解约，程序明显失当。法院据此认定被告解除合同“依据不足”。
第三步：评价买方继续履约的诚意与能力
判决书强调原告的履约积极性：
“原告于合同签订前后，付清了购房定金及首付款，并在被告办理合同登记备案，收取预告登记费及专项维修基金后，缴清了契税和印花税……合同签订次日，原告即前往指定银行就余款申请了贷款按揭。”
在收到被告解约函后，原告随即寄发《关于要求一次性付款的函》，明确表示以一次性付款方式履行合同。法院认为“原告已向被告去函要求一次性支付房款，可见其具备履约能力”，故支持其继续履行合同的请求。
最终判决结果：双方合同继续履行，原告须于判决生效后五日内一次性付清余款583000元；驳回被告反诉请求，诉讼费由被告负担。
三、实务操作指南：面对按揭被拒，购房者如何保住合同？
基于上述判决逻辑，我们为购房者提炼以下实操步骤：
- 保留申请按揭的证据：包括银行收件回执、申请表复印件、征信查询授权书等，证明你在合同约定期限内已“到指定银行办理”手续。
- 及时书面表达替代付款方案：收到银行拒绝通知后，立即向卖方发出《一次性付款告知函》，明确表示愿意以现金方式付清余款，并告知具体付款时间。
- 固定卖方拒收或答复的证据：使用EMS邮寄并在备注栏写明函件内容，保留面单和签收记录，防止卖方否认收到。
- 请求卖方提供“符合要求的全部资料”清单：若卖方以资料不全为由主张违约，可要求其列明具体缺失项，并将其不作为行为作为抗辩依据。
- 切勿消极等待：如果卖方发来解约函，务必在合理期限内回函表示异议，并重申继续履行合同的意愿，避免被认定为默认解除。
四、延展思考：合同僵局中的诚实信用原则
本案判决虽形成于2011年，但其裁判思路与现行《民法典》关于合同履行中的诚信原则高度契合。购房人主观上积极履约，客观行为表明履约意愿和能力，仅因贷款政策或自身征信原因导致付款方式受阻，此时机械适用合同解除条款，可能造成显著不公平。法院通过审查合同目的、履约细节、通知义务，作出有利于稳定交易秩序的裁判，对同类纠纷具有示范意义。
如果你正面临类似问题，或者对商品房买卖合同中的其他风险点有困惑，建议尽快携带合同及往来函件咨询专业律师，及时采取措施，避免损失扩大。合同纠纷的胜负往往在于细节，“证据留存+书面函件+法定程序”永远是维权三件套。
作者：陈干新，广西博美律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2011）青民一初字第241号