按揭失败后购房款支付义务的司法认定
合同纠纷中，当约定的按揭贷款因一方过错无法实现，买受人是否仍需支付剩余购房款？本文结合一起商品房销售合同纠纷生效判决，剖析法院如何依据《合同法》填补合同漏洞，并给出实务操作建议，为同类纠纷提供参考。
一、争议焦点：贷款条款落空，购房款该不该付？
本案系商品房销售合同纠纷。双方约定购房余款由买受人向银行申请按揭贷款支付，后因出卖人撤回基本结算户并取走贷款材料，导致按揭无法实现。经生效判决确认继续履行合同后，出卖人起诉要求买受人支付剩余房款及利息。二审法院维持原判，认定买受人应当支付购房余款87000元，但无需支付逾期利息。核心争议在于：合同约定的付款方式客观不能履行时，买受人是否仍负有付款义务？
二、法院裁判逻辑：三步填补合同漏洞
第一步：确认合同有效，继续履行是前提
法院首先认定《商品房购销合同》合法有效，且此前生效判决已确认双方继续履行合同。原文：
“本院作出生效的（2002）南市民终字第130号民事判决确认双方继续履行《商品房购销合同》后，该合同中有关向建设银行按揭贷款的条款已不可能实际履行，且《商品房购销合同》中并未就按揭贷款条款无法实现应如何支付购房款的事项进行约定，双方在履行过程中亦未就尚余房款的支付达成一致意见。”
这说明：在合同未解除、继续履行的大前提下，双方对付款方式出现“约定空白”，需通过法律方法补充。
第二步：适用《合同法》第六十一条，按交易习惯填补
法院援引《中华人民共和国合同法》第六十一条：
“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”
具体如何适用？法院指出：
“四海公司、陈文军之间系商品房买卖合同关系，而买卖合同的基本法律特征是：出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人受领标的物并支付相应对价，陈文军既已取得房屋，即应承担付款义务。”
这一推理的实质是：买卖合同的对价关系决定了“付钱”是买受人的根本义务，按揭贷款仅是付款方式，而非付款义务本身。 方式落空，义务不灭。
第三步：区分房款本金与逾期利息
法院支持出卖人要求支付购房余款87000元的请求，但驳回其利息请求，理由为：
“原合同中有关贷款的条款实际已不可能继续履行，而现双方在继续履行合同过程中亦未重新约定违约条款，故四海公司依据原合同中有关贷款的条款要求陈文军支付逾期付款利息，没有依据。”
这表明：按揭条款无法履行并非买受人违约所致，不能以该条款作为计算逾期利息的依据。 付款义务存在，但违约责任不能机械适用原约定的付款期限。
附：程序问题两则
- “一事不再理”抗辩：因本案诉讼请求与先前判决不一致，法院认定不构成重复诉讼。
- 吊销营业执照是否影响诉讼主体资格：法院引用最高人民法院复函，确认法定代表人被吊销执照但未注销前，企业法人仍可起诉应诉。
三、实务启示：如何应对按揭条款落空的合同纠纷
对买受人而言
- 保留证据：若贷款失败系出卖人原因造成，应保存其撤回账户、取走材料等证据。
- 主动协商：在明知合同无法按原方式履行时，应及时书面要求对方提供新的付款方案，避免被认定为怠于履行。
- 不因未拿到产权证而拒付房款：法院明确认为“未得到产权证”与“支付购房款”不构成同时履行抗辩，除非合同有明确约定。
对出卖人而言
- 完善合同条款：在购房合同中增设“按揭贷款无法办理时，买受人应于X日内以现金补足”的兜底条款，避免事后争议。
- 谨慎行使取回权：出资人不应擅自撤回贷款账户或取走贷款材料，此类行为可能构成过错，并影响后续违约责任的主张。
- 诉请要精准：在按揭不能履行时，应主张“支付剩余房款”而非“解除合同”或“逾期利息”，以降低败诉风险。
对律师及法务而言
- 审查合同时，重点检查价款支付条款是否包含“贷款失败”情形下的补救措施。
- 诉讼策略上，可援引《合同法》第六十一条关于补充协议与交易习惯的规则，构建请求权基础。
- 注意程序法风险，避免因诉讼请求重复而被驳回。
四、延展思考：裁判规则与契约诚信
本案判决体现了司法实践中“交易习惯补充说理”的典型运用。在合同漏洞面前，法院未简单判令解除合同，而是回归买卖合同有偿、对价的本质，维护交易稳定。同时，法院亦未忽视一方过错，通过不支持利息的方式平衡双方利益。
对于广大经营者而言，合同约定再详尽，也不如履约过程诚信重要。 当原定计划受阻，积极协商、及时补救，才是避免诉讼的根本之道。若您正面临类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，梳理合同条款与履约证据，制定有利诉讼策略。
作者：陈千新，广西博美律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2013）南市民一终字第930号