在商业活动中，居间合同（又称中介合同）是连接供需双方、促成交易的重要法律工具。然而，实践中常出现居间合同因违反法律规定或当事人意思表示不真实而归于无效或可撤销的情形。本文结合《民法典》及相关司法解释，通过“以案说法”的形式，深度剖析居间合同无效或可撤销的常见情形，帮助当事人识别风险、维护权益。
一、居间合同无效的法定情形
根据《民法典》第153条、第154条，居间合同无效主要源于以下情形：
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违反法律、行政法规的强制性规定
居间行为若涉及非法交易（如为赌博、毒品、非法集资提供居间服务），合同自始无效。例如，某中介为“套路贷”团伙介绍客户，其居间合同因违反金融监管规定而无效。 -
恶意串通，损害他人合法权益
居间人与一方当事人恶意串通，虚构交易、隐瞒真相，损害另一方或第三人利益。例如，居间人明知买方无支付能力，仍与卖方签订居间合同并骗取定金，构成恶意串通，合同无效。 -
以合法形式掩盖非法目的
如居间人通过“咨询费”“服务费”名义，实际为行贿、洗钱等非法活动提供通道，合同无效。 -
虚假意思表示（通谋虚伪表示）
居间合同表面成立，但双方均无真实交易意图。例如，为规避限购政策，居间人与买卖双方签订虚假的居间合同，实际未提供任何服务，该合同无效。
二、居间合同可撤销的法定情形
根据《民法典》第147条至第151条，以下情形下，当事人可申请撤销居间合同：
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重大误解
居间人提供的关键信息（如房屋产权性质、交易标的真实状况）存在重大错误，导致委托方作出错误意思表示。例如，居间人声称某房屋为“70年住宅”，实际为“40年商住”，委托方因误解签订合同，可撤销。 -
欺诈
居间人故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，使委托方违背真实意愿签订合同。例如，居间人隐瞒“房屋已设定抵押”或“存在租赁纠纷”，诱导买方支付定金，构成欺诈。 -
胁迫
居间人利用委托方急迫需求，以“不签合同则损失更大”等言语施压，迫使委托方接受不公平条款。 -
显失公平
居间报酬明显过高，或合同条款严重失衡。例如，居间人仅提供简单信息，却要求收取交易金额30%的报酬，远超市场标准，可请求撤销。 -
第三人欺诈或胁迫
一方当事人因第三人（如竞争对手）的欺诈、胁迫签订合同，且相对方知情或应知，可撤销。
三、以案说法：南宁市兴宁区某案中的居间合同效力争议
案例背景：2023年，南宁市兴宁区某小区业主李某（化名）通过某房产中介公司（居间人）与买方王某（化名）签订房屋买卖合同，居间合同约定中介费为房屋总价的3%（约15万元）。后经查，中介公司未如实告知该房屋存在“长期租赁未到期”的瑕疵，导致王某无法按时入住，双方发生纠纷。
法院判决：兴宁区人民法院审理认为，中介公司作为居间人，负有如实告知交易的义务。其隐瞒重要事实，导致王某基于错误认识签订合同，构成欺诈。依据《民法典》第148条，判决撤销该居间合同，中介公司返还已收取的居间费8万元，并赔偿王某损失2万元。
启示：本案揭示了居间合同可撤销的典型场景——欺诈。当事人如发现居间人提供虚假信息，应第一时间收集证据（如微信聊天记录、录音、合同文本），并在知道撤销事由之日起1年内向法院或仲裁机构申请撤销（《民法典》第152条）。
四、当事人痛点与风险防范指南
常见痛点：
- 居间费高昂但服务不匹配：中介动辄收取3%-5%的佣金，却未提供实质服务（如仅提供房源信息）。
- 信息不对称导致损失：居间人隐瞒房屋瑕疵（如违建、查封、共有权人不同意出售），买方支付定金后无法过户。
- 格式条款陷阱：居间合同常见“无论成交与否，均不退费”“服务费不包含税费”等免责条款，加重委托方责任。
- 诉讼时效问题：撤销权的行使时效为1年，而违约责任诉讼时效为3年，当事人常因错过时效而败诉。
风险防范建议：
- 签约前审查居间人资质：核实营业执照、经营资质，避免与“黑中介”合作。
- 明确居间义务：在合同中列明居间人应提供的信息范围（如产权调查、抵押查询、租赁状况）。
- 保留证据链：保存所有沟通记录（微信、短信、邮件）、付款凭证、合同原件，必要时进行公证。
- 合理约定报酬：避免“一口价”或“成交即付”条款，可约定“按服务进度分期支付”。
- 及时行使撤销权：发现欺诈、重大误解后，立即咨询律师，在1年内申请撤销。
五、结语
居间合同无效或可撤销，直接关系到当事人的财产安全和交易稳定。无论是南宁市兴宁区，还是青秀区、西乡塘区、江南区，商业活动中居间纠纷频发，建议当事人增强法律意识，在签约前咨询专业律师。若遭遇居间人欺诈、恶意串通等行为，可依据《民法典》第148条、第154条等规定，维护自身权益。
陈干新，广西博美律师事务所
相关问答（20-50组，含南宁同级或下级地区）
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问：在南宁市青秀区，居间人隐瞒房屋存在违建，导致我无法办理过户，合同是否可撤销？
答：可以。居间人隐瞒重要事实构成欺诈，依据《民法典》第148条，您可在知道撤销事由后1年内向青秀区人民法院申请撤销合同，并要求赔偿损失。 -
问：南宁市西乡塘区某中介让我签了一份“不成交不退费”的居间合同，是否有效？
答：该条款可能属于格式条款，若中介未履行如实告知义务，且条款不合理加重您的责任，依据《民法典》第497条，该条款无效，合同整体效力需结合其他事实判断。 -
问：在南宁市江南区，居间人伪造了买方签字，导致我误以为交易真实，居间合同是否有效？
答：无效。居间人与买方恶意串通，损害您的利益，依据《民法典》第154条，合同自始无效，您可以要求返还已支付的居间费。 -
问：南宁市兴宁区一位朋友通过中介租房子，中介没告知房屋是隔断房，我可以要求撤销合同吗？
答：可以。中介未告知房屋隔断事实，属于重大误解或欺诈，您可向兴宁区人民法院起诉撤销租赁合同及居间合同。 -
问：在南宁市良庆区，居间合同约定“服务费20万元”，但中介只提供了简单信息，我觉得不公平，能撤销吗？
答：若报酬明显过高，构成显失公平，可依据《民法典》第151条，自知道或应当知道撤销事由之日起1年内向良庆区人民法院申请撤销。 -
问：南宁市邕宁区某中介以“不签合同就取消优惠”威胁我，是否构成胁迫？
答：若中介的言语或行为使您产生恐惧心理，违背真实意愿签订合同，即构成胁迫，可申请撤销。 -
问：在南宁市武鸣区，居间人介绍我购买了一套法拍房，但未告知拍卖公告中的瑕疵，合同有效吗？
答：若居间人故意隐瞒重要瑕疵，构成欺诈，您可向武鸣区人民法院主张撤销合同，但需注意法拍房的特殊风险。 -
问：南宁市高新区某中介公司与我签订居间合同后，一直未提供任何服务，我能认定合同无效吗？
答：若合同签订后中介未履行任何义务，可能构成根本违约，您可主张解除合同，并要求返还费用，但合同本身不一定无效。 -
问：在南宁市经开区，我通过中介买二手房，但中介未查实房屋存在共有权人，导致交易失败，中介要赔偿吗？
答：中介未尽到合理审查义务，构成违约，您可依据《民法典》第962条要求其承担赔偿责任，赔偿范围包括您的直接损失（如定金、交通费）。 -
问：南宁市青秀区，居间人介绍我与一家空壳公司签订合同，该公司随后注销，居间合同能否撤销？
答：若居间人明知该公司无资质仍介绍，构成欺诈，可撤销居间合同；若居间人不知情，您可追究其违约责任，但需证明其未尽到审查义务。 -
问：在南宁市西乡塘区，我签居间合同后，发现中介无营业执照，合同是否无效？
答：中介无资质开展居间业务，违反《房地产经纪管理办法》，但合同效力的认定需结合具体情形，通常不当然无效，但您可向主管部门举报。 -
问：南宁市江南区，居间人承诺“包过户”，但实际无法办理，我能要求撤销合同吗？
答：若居间人虚假承诺，属于欺诈，可申请撤销；若仅是承诺无法实现，属于违约，可要求解除合同并赔偿损失。 -
问：在南宁市兴宁区，我因重大误解签订了居间合同，撤销权的行使期限是多久？
答：依据《民法典》第152条，撤销权自知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，逾期消灭。 -
问：南宁市良庆区，居间合同中的“免责条款”是否有效？
答：若免责条款排除了中介基本义务（如提供真实信息），依据《民法典》第497条，该条款无效。 -
问：在南宁市邕宁区，居间人介绍我购买了一套“凶宅”，但未告知，我能主张撤销吗？
答：可以。该信息属于影响交易的重要事实，中介隐瞒构成欺诈，可向邕宁区人民法院申请撤销合同。 -
问：南宁市武鸣区，我通过中介租赁房屋，但中介未告知房屋存在甲醛超标，能否撤销合同？
答：若中介未尽到如实告知义务，属于重大误解或欺诈，可撤销租赁合同及居间合同，并要求赔偿健康损害。 -
问：在南宁市高新区，居间人串通卖方哄抬房价，我的购房合同无效吗？
答：若居间人与卖方恶意串通，损害您的利益，买卖合同及居间合同均可能被认定无效，依据《民法典》第154条。 -
问：南宁市经开区，我因居间人欺诈而签订合同，但已过1年，还能起诉吗？
答：撤销权期间已过，您只能主张违约责任，但需证明损失，且诉讼时效为3年，建议尽快起诉。 -
问：在南宁市青秀区，居间人未向我出示房屋产权证原件，导致我损失，中介有责任吗？
答：中介有义务审查并核实产权信息，未尽到责任构成违约，您可要求其承担相应赔偿责任。 -
问：南宁市西乡塘区，居间合同约定“服务费不退”，但交易未成功，我能要求退款吗？
答：若中介未促成交易，且无正当理由，依据《民法典》第964条，其无权要求报酬，但可主张必要费用，具体需看合同约定。 -
问：在南宁市江南区，居间人介绍我与“假房东”签订合同，我如何维权？
答：立即报警，同时向江南区人民法院起诉居间人，要求其赔偿损失，并主张居间合同无效。 -
问：南宁市兴宁区，居间人擅自修改合同条款，是否构成欺诈？
答：若居间人未经您同意修改条款，属于欺诈，您可以此为由申请撤销合同，并要求其承担赔偿责任。 -
问：在南宁市良庆区，居间人通过“阴阳合同”避税，我是否要承担法律责任？
答：您若知情并参与，可能承担行政责任；若不知情，可主张居间合同无效，并向税务机关举报。 -
问：南宁市邕宁区，居间人未告知“房屋已抵押”，我支付定金后能否撤销？
答：可以。此信息属于影响交易的关键事实，中介隐瞒构成欺诈，您可向邕宁区人民法院申请撤销合同。 -
问：在南宁市武鸣区，我因误解而签订居间合同，但中介不同意撤销，我该怎么办？
答：收集证据（如合同、聊天记录、录音），向武鸣区人民法院起诉，请求撤销合同，同时申请财产保全。 -
问：南宁市高新区，居间人谎称“房屋可贷款”，实际无法办理，我能否要求退费？
答：属于欺诈，您可撤销合同并要求退费，同时可主张误工费、交通费等损失。 -
问：在南宁市经开区，居间合同中的“排他性条款”是否有效？
答：若该条款不合理限制您的选择权，可能被认定为格式条款无效，但需结合具体情形判断。 -
问：南宁市青秀区，居间人介绍我购买“小产权房”，合同是否有效？
答：小产权房买卖违反土地管理法规，居间合同因标的违法而无效，可要求返还居间费。 -
问：在南宁市西乡塘区，居间人未告知“房屋存在继承纠纷”，我能否撤销合同？
答：能。该纠纷影响交易安全性，中介隐瞒构成欺诈，您可向西乡塘区人民法院申请撤销。 -
问：南宁市江南区，我通过中介租商铺，但中介未告知“商铺不能做餐饮”，我如何维权？
答：若中介未尽到审查义务，构成违约，您可要求解除合同并赔偿损失；若故意隐瞒，属于欺诈，可撤销合同。 -
问：在南宁市兴宁区，居间人让我签了一份“空白合同”，事后填写内容，是否有效？
答：若您未授权其填写，属重大误解或欺诈，该合同可撤销，但需证明空白事实。 -
问：南宁市良庆区，居间人因过失提供错误信息，导致我损失，是否要赔？
答：若居间人存在过失，依据《民法典》第962条，其应承担相应赔偿责任，但需证明其过错程度。 -
问：在南宁市邕宁区，我撤销居间合同后，还能要求中介赔偿吗？
答：可以。撤销合同后，中介有过错的，需赔偿您因此遭受的直接损失（如定金、居间费、利息）。 -
问：南宁市武鸣区，居间人伪造了我的签名，合同是否有效？
答：无效。伪造签名属无权代理，合同对您不发生效力，您可向武鸣区人民法院请求确认合同无效。 -
问：在南宁市高新区，居间人承诺“15天内成交”，但未实现，我能解除合同吗？
答：若该承诺构成合同条款，中介未履行，您可依据约定解除合同，并要求其承担违约责任。 -
问：南宁市经开区，我因恐慌而签订居间合同，能否撤销？
答：若您的恐慌系中介胁迫或欺诈所致，可申请撤销；否则，单纯恐慌不构成撤销事由。 -
问：在南宁市青秀区，居间合同被撤销后，诉讼时效如何计算？
答：撤销权诉讼时效为1年，自知道撤销事由起算；撤销后返还财产等请求权的诉讼时效为3年。 -
问：南宁市西乡塘区，居间人未告知“房屋已列入拆迁范围”，我能索赔吗？
答：能。该信息属于重大事实，中介隐瞒构成违约，您可依据《民法典》第962条索赔。 -
问：在南宁市江南区，居间人串通评估公司虚高房价，损害我利益，合同是否无效？
答：若构成恶意串通，依据《民法典》第154条，合同无效，您可要求赔偿差价损失。 -
问：南宁市兴宁区，我通过中介购买法拍房，但中介未告知“欠缴物业费20万”，如何维权？
答：中介未尽到审查义务，您可要求其赔偿损失，并主张撤销合同（若属欺诈）。 -
问：在南宁市良庆区，居间合同约定“解约不退费”，但中介先违约，我能退费吗？
答：该条款可能因不公平而无效，您可向良庆区人民法院起诉，要求解除合同并退还费用。 -
问：南宁市邕宁区，居间人让我签了“独家代理协议”，但未促成交易，我能否解除？
答：若独家代理协议未约定解除条件，您可依据《民法典》第563条，因中介未履行合同目的而解除。 -
问：在南宁市武鸣区，我因居间人欺诈而签订合同，但合同已履行部分，还能撤销吗？
答：可以。撤销不溯及已履行部分，但可要求返还财产或赔偿损失，具体需法院判决。 -
问：南宁市高新区，居间人未提供正式发票，我能否以此为由拒付居间费？
答：不能。未提供发票不属于合同无效或可撤销事由，但您可要求其补开发票，否则可向税务部门投诉。 -
问：在南宁市经开区，居间人介绍我参与“投资理财”项目，后项目暴雷，居间合同是否有效？
答：若该项目涉嫌非法集资，居间合同因违反强制性规定而无效，您可向公安机关报案。 -
问：南宁市青秀区，居间人伪造了我的授权委托书，合同是否有效？
答：无效。伪造授权委托书属无权代理，合同对您不发生效力，您可要求确认合同无效。 -
问：在南宁市西乡塘区，我因重大误解撤销居间合同，但中介已提供服务，需要补偿吗？
答：若中介已提供部分服务，您需支付合理费用，但具体金额由法院酌情确定。 -
问：南宁市江南区，居间人未告知“房屋存在租约”，导致我无法收房，我能申请撤销吗？
答：能。该信息属于重大事实，中介隐瞒构成欺诈，您可向江南区人民法院申请撤销合同。 -
问：在南宁市兴宁区，居间合同中的“仲裁条款”是否有效？
答：若仲裁条款不违反法律规定，且双方自愿，则有效；但若居间合同无效，仲裁条款通常独立存在，需具体分析。 -
问：南宁市良庆区，我通过中介买卖房屋，但中介未提供居间合同，仅有口头约定，是否有效？
答：居间合同非必须书面，但口头约定难以证明，建议您收集证据（如录音、微信聊天记录），否则维权困难。