一、合同纠纷中的核心价值：厘清抵押担保范围的认定规则
在金融借款合同纠纷中，抵押担保的范围是债权人实现优先受偿权的关键。当抵押合同约定担保范围包括主债权本息、违约金、实现债权的费用等，而他项权证仅记载“债权数额”为贷款本金时，担保范围应以合同约定为准还是以登记记载为准？本文结合广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2015）南市民四终字第838号判决，深入剖析这一争议焦点的裁判规则，为金融机构和实务工作者提供明确的操作指引。
二、争议焦点：他项权证记载的“债权数额”是否等同于抵押担保范围？
（一）案件事实与一审观点
2010年，中国银行某支行（贷款人）与黄某、伍某（借款人、抵押人）签订《楼宇抵押借款合同》，约定贷款548000元，抵押物为黄某名下房产，并办理了抵押登记。他项权证记载“债权数额：人民币548000元”。因黄某逾期还款，银行起诉要求解除合同、偿还本息及费用，并对抵押物优先受偿。一审法院认为，抵押登记记载的债权数额为548000元，故银行仅能在该数额范围内优先受偿。
（二）二审改判：担保范围应以合同约定为准
二审法院明确推翻了一审观点，改判银行对抵押物折价或拍卖、变卖价款优先受偿，不受548000元限制。判决书原文指出：
“《中华人民共和国担保法》第四十六条规定，抵押担保的范围包括主债务及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同有约定的，按照约定。根据上诉人与被上诉人签订的《抵押借款合同》第十三条约定，被上诉人以其名下位于南宁市设定抵押权，作为该合同项下债务的担保，合同第十七条和第四十六条、第四十七条则明确规定了被上诉人依据该合同应承担的债务范围：即贷款本息以及因订立合同发生的各种税费、律师费、公证费、抵押登记费用、贷款人实现债权发生的诉讼费、执行费、律师费等等，这些数额加起来显然是大于本案贷款本金548000元的，即本案抵押担保范围应当不仅限于贷款本金，还应包括因借款合同产生的其他所有债务。”
二审法院进一步区分了“债权数额”与“担保范围”的概念：
“根据《房屋登记簿管理试行办法》第九条的规定，担保债权的数额和担保范围是不同的概念，内涵外延并不等同，上诉人取得的他项权证书上记载的是债权数额为548000元，而非抵押担保范围是548000元。他项权证书对担保范围未予记载的，应以法律的规定或当事人的约定为准。”
三、具体方法与步骤：如何正确认定抵押担保范围
第一步：审查抵押合同约定
抵押合同是确定担保范围的直接依据。实务中，应重点审查合同条款中关于“担保范围”的约定，通常包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（如律师费、诉讼费、保全费等）。如本案中《楼宇抵押借款合同》第十七条、第四十六条、第四十七条明确约定了上述费用，且约定“直至本合同项下贷款本息及相关费用清偿完毕时止”，这足以证明担保范围覆盖全部债务。
第二步：区分他项权证记载事项的法律性质
他项权证中“债权数额”通常仅指主债权本金，而非担保范围的全部。根据《房屋登记簿管理试行办法》第九条，房屋他项权利的内容包含“被担保主债权的数额”和“担保范围”两个独立事项。登记机关在权证上记载“债权数额”时，若未同时记载“担保范围”，则担保范围应回归合同约定或法律规定。实务操作中，可依据《担保法》第四十六条的法定担保范围，或合同约定进行认定。
第三步：应对登记机关记载不一致时的维权策略
当抵押登记机关仅记载“债权数额”而未记载“担保范围”时，债权人应主张：
- 登记机关的记载事项不能对抗合同约定，亦不能改变法律规定的担保范围；
- 若登记机关擅自将“债权数额”理解为“担保范围”，该记载因违反《担保法》第四十六条及当事人意思表示，应属无效。可参考本案判决书原文：
“即便抵押登记机关在房屋他项权证中记载‘债权数额：人民币548000元’的本意是‘抵押担保的债权范围’，也因为抵押登记机关违背了登记申请人（上诉人和被上诉人）意愿和《担保法》第四十六条的规定，应当是无效的记载事项。”
第四步：诉讼中明确优先受偿范围
在起诉状或上诉状中，应明确请求对抵押物折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿，而不限于特定金额。如本案二审判决变更一审判决，将“在548000元的范围内优先受偿”改为“优先受偿”，即完全支持了债权人的主张。
四、结语与延伸
本案裁判规则具有重要指导意义：他项权证记载的“债权数额”不等于“抵押担保范围”，担保范围应以合同约定或法律规定为准。债权人无需担心登记机关的技术性记载影响其优先受偿权。但为防范风险，建议在签订抵押合同时明确约定担保范围包括全部债务，并在办理抵押登记时要求登记机关同时记载“担保范围”条款。若登记机关拒绝记载，可通过诉讼确认担保范围。
若您遇到类似合同纠纷，或对抵押担保范围认定存在疑问，建议及时咨询专业律师，结合具体合同条款和登记情况制定维权方案。
作者：陈干新，广西博美律师事务所
来源：裁判文书网，案号：（2015）南市民四终字第838号