一、合同纠纷的核心价值：从一则案例看责任归属与租金争议
在房屋买卖合同纠纷中，合同解除后，买方继续使用商铺是否应支付租金？这是许多当事人纠结的问题。本文结合广西壮族自治区南宁市中级人民法院（2017）桂01民终1825号判决书，深入剖析这一争议焦点，为您提供清晰的判断方法和实操步骤。
二、争议焦点：合同解除后，买方是否应支付租金？
（一）事实背景：合同履行过程中的波折
2014年12月31日，李某、韦某与岭南糖业公司签订《商铺买卖合同》及补充协议，购买南宁市兴宁区中华路61号商铺，总价160万元。合同约定，岭南糖业公司应自签订协议之日起6个月内，为李某、韦某办理好商铺的土地和房产过户登记手续，且房产证上的土地用途必须是商业用途。合同签订后，李某、韦某支付了80万元购房款，岭南糖业公司于同日交付商铺。但后续办证过程中，岭南糖业公司首次取得的房产证规划用途为“非住宅”，不符合合同约定。虽经双方签订《补充协议2》延期，但2016年3月，该商铺被政府划入征收范围，合同目的无法实现。李某、韦某诉请解除合同，岭南糖业公司反诉要求李某、韦某支付自商铺交付至合同解除后的租金。
（二）争议焦点：合同解除后，买方是否应支付租金？
岭南糖业公司上诉称：“上诉人已依约履行合同各项义务，不应承担任何违约责任……被上诉人因其自身原因未予配合办理的缘故导致房产证未能过户，实属被上诉人违约……被上诉人应当支付商铺使用至今的租金。”而李某、韦某答辩称：“根据补充协议第八条约定，因上诉人原因无法办证或过户的，上诉人应当退还全部已付房款及违约金，并且上诉人不能以任何理由收取租金。”
（三）法院认定：合同约定优先，买方可免费使用商铺
一审法院认定：“因岭南糖业公司原因，李家甫、韦红艳有权免费使用合同约定商铺，故对岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的诉讼请求，不予支持。”二审法院予以维持，并进一步指出：“根据《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》第8条的约定，在岭南糖业公司退还李家甫、韦红艳购房款及利息之前，李家甫、韦红艳享有免费使用商铺的权利，因此，岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的诉讼请求，与合同的约定不符，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。”
判决书原文引用（姓名已模糊处理）：
“本院认为……从本案查明的事实，岭南糖业公司未能按照合同约定的期限办理涉案商铺‘商业用途’的过户手续，是岭南糖业公司未能积极办理商铺规划用途变更的原因，根据《关于乙方购买甲方位于兴宁区中华路61号商铺的补充协议》第8条的约定，在岭南糖业公司退还李家甫、韦红艳购房款及利息之前，李家甫、韦红艳享有免费使用商铺的权利，因此，岭南糖业公司反诉要求李家甫、韦红艳支付租金的诉讼请求，与合同的约定不符，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。”
（四）方法和步骤：如何判断合同解除后是否应支付租金？
- 审查合同约定：首先看合同中是否有关于“免费使用”或“租金豁免”的条款。本案中补充协议第8条明确约定“因岭南糖业公司原因，逾期移交或无法过户的，买方享有免费使用商铺的权利，卖方不能以任何理由收取租金”。法院严格遵循了合同约定。
- 分析合同解除原因：判断解除合同的责任方。本案中，合同解除是因政府征收（不可抗力）且岭南糖业公司未积极办理商业用途房产证，责任不在买方。若责任在买方，则可能需支付租金。
- 确定合同解除时间：以通知到达对方之日为解除日。本案中，法院认定“岭南糖业公司2016年5月12日收到起诉状及相关应诉材料之日为合同解除之日”。
- 计算租金期间：若买方需支付租金，通常为实际使用至返还商铺之日。但本案中，因合同约定免费使用至卖方退款之日，故法院驳回租金请求，但要求买方在合同解除后返还商铺（判决主文未明确，但一审判决要求“应及时搬离”）。
- 注意不可抗力影响：政府征收导致合同目的无法实现，属于不可抗力，双方均无过错，合同解除后相互返还财产，但租金问题依合同约定处理。
三、延伸思考：合同条款设计的重要性
本案启示我们，合同条款是处理纠纷的“尚方宝剑”。当事人应在合同中明确约定：合同解除后，买方继续使用房屋期间是否支付租金？若卖方违约，买方是否有权免费使用？同时，注意不可抗力条款的适用，避免因政府行为导致合同履行不能时陷入被动。
如果您正面临类似合同纠纷，建议及时咨询专业律师，审查合同条款，收集履约证据，并通过诉讼确认权责。合同中的每一个字，都可能影响您数百万的权益。
作者： 陈干新，广西博美律师事务所
来源： 裁判文书网，案号：（2017）桂01民终1825号